最近办理了多起民间借贷案件，从中发现一个较为普遍的现象，当事人双方约定用实物抵债，包括房屋。但是房屋作为不动产，国家对此有特殊规定。

　　案子的经过是这样的，2014年，卞某向胡某借款100万元，因卞某无力偿还，便同胡某签订了一份《房屋买卖协议》，该协议按照购房合同的要求，详细约定了房屋坐落位置、面积等内容。2018年，因卞某仍未偿还借款，也未按照协议向胡某过户房屋，现胡某以房屋买卖纠纷起诉至法院，要求卞某按照协议约定，履行过户手续。

　　庭审过程中，双方均认可之前发生的民间借贷关系，对于《房屋买卖协议》，被告卞某认为属于担保性质。

　　根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉请请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，原告胡某在庭审中经法庭释明变更了诉讼请求，要求被告卞某清偿因民间借贷产生的债务。

　　民间借贷中类似问题不少，许多当事人对于“以物抵债”的理解还是具有片面性。对于可动产，比如手机、奢侈品等，双方只要达成一致意见，在双方完成物品交付后、债务抵消。但是对于房屋这样的不动产，如果双方在达成协议之后，双方均能够按照协议约定履行过户等手续，将房屋过户到债权人名下，法律对此并不禁止。如果债务人拒绝将房屋过户到债权人名下时，债权人向法院主张权利的时候，只能要求按照民间借贷的基础法律关系进行审理。对于双方约定中用于“抵债”的房屋，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款对此也有明确说明：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”也就是所，在债权人以民间借贷审理完毕获得胜诉之后，债务人还是不能主动履行债务的情况下，债权人可以以生效的法律文书（包括判决书、调解书）申请法院强制执行债务人的房屋，用以清偿债务。不足部分，债务人仍有义务向债权人进行清偿，超过的部分，应当属于债务人。

　　本案中，法院最终判决被告卞某向原告胡某清偿借款本金及利息。如该判决生效后，被告卞某仍未能主动履行债务，原告胡某可以申请法院强制执行被告卞某的财产，并且可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。

　　法官爱心提醒，债权人在遇到以房抵债的情况时，应及时过户，以避免自己权益受到更多的损害。