案情简介
原告兰某在某镇自建一栋五层砖混结构房屋，建筑面积三百余平方米。2006年，兰某与潘某签订《房屋买卖协议书》，以8.8万元将该房屋及土地所有权转让给潘某。协议签订后，潘某按约付清房款，兰某将《国有土地证书》、《房屋所有权证》交付潘某，潘某入住该房，但双方没有办理房屋过户登记手续。2009年，因重点工程建设需要征收案涉房屋，当地镇政府对房屋所有权人进行了公示，公示该房屋的所有权人为潘某，兰某对此未提出异议。2021年6月,当地镇政府与潘某签订《移民搬迁安置协议》，对案涉房屋予以征收，一次性补偿潘某96万余元。兰某得知后，向安康铁路运输法院提起行政诉讼，请求确认某镇政府与潘某签订的《移民搬迁安置协议》无效。
裁判结果
法院经审理认为，原告兰某早在2006年即与潘某签订《房屋买卖协议书》，潘某依约支付了全部购房款并随即入住使用。兰某在领取潘某的购房款并交付涉案房屋以后，其实质已经对其房屋的权利进行了处分，虽未办理房屋过户登记，不发生物权变动的法律效力，但其在房屋征收拆迁中并不存在利益受损的情形。此外，兰某在房屋征收的调查公示阶段，对房屋所有权公示的情况未向有关单位提出异议，某镇政府有理由相信实际居住使用人潘某是案涉房屋的所有权人。对被征收拆迁房屋依法实施补偿，目的是保障被征收人失去房屋后的居住和生活不受影响，故实际失去房屋的潘某应是合法的被补偿人。综上，某镇政府与潘某签订的房屋征收补偿协议合法有效，应予支持。法院判决：驳回原告兰某的诉讼请求。兰某不服上述判决，向西安铁路运输中级法院提起上诉。二审判决：驳回上诉，维持原判。
典型意义
我国不动产物权的设立、变更、转让和消灭，原则上遵循登记生效主义，经依法登记方才发生物权变动的法律效力。司法实践中，因未办理房屋过户登记，往往导致房屋的实际权利人与登记权利人不一致。在此情况下，人民法院不仅要尊重不动产物权登记的公示公信效力，也要视案件具体情况综合考虑房屋实际占有人的合法权益。
本案中，原告兰某与第三人潘某签订房屋买卖协议后，双方因未及时办理过户登记手续，导致该房屋仍然登记在兰某名下，但潘某实际居住使用该房屋已达15年之久，客观上该房屋已成为潘某日常生产生活的必需品和重要保障，如果简单的以该房屋法律意义上的所有权人兰某为征收拆迁的被补偿人，则会极大的损害实际使用权人潘某的利益，且会严重损害法律的公平公正。一、二审法院兼顾法理和民情，认定买房人潘某享有征收补偿权，从而确认潘某与某镇政府签订的安置协议合法有效，该判决结果有力地弘扬了诚实守信的社会主义核心价值观，被社会公众广泛接受和认同，实现了案件政治、法律、社会效果的有机统一。
尽管如此，法官仍需提醒广大购房者，务必及时到不动产登记部门办理房屋过户登记手续，以避免产生不必要的纠纷与诉讼。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
