基本案情
2019年10月，小美与A置业有限公司（以下简称“A公司”）签订了商品房买卖合同，购买了A公司开发的位于西安市雁塔区某小区房屋。购房合同约定，“规划的车位、车库归出卖人所有，出卖人有权另行出租、出售”，合同附件中也明确“本项目地下、地面停车位产权归出卖人所有，出卖人有权选择以出售、附赠或者出租等方式进行支配。买受人对此不持异议”。2022年6月底，小美取得房屋不动产权证书。
2022年5月，W物业管理有限公司（以下简称“W公司”）向小区业主发出通告，称根据A公司要求，从2022年6月起，未购买小区地下停车位的人员，其车辆不得进入或使用地下车库。另外，小区内规划的机械车位，租期20年，无短期租赁的选择。2022年8月，小美驾驶车辆进入自己居住小区地下车库时，被W公司工作人员以A公司“限制通行”通知为由予以阻拦，双方发生纠纷。之后，小美将A公司和W公司诉至西安市雁塔区人民法院，称A公司对小区地下车库规划的车位“只售不租”，拒绝小区业主以租赁的形式使用车位，侵犯了小区业主的合法权益，要求A公司将未出售的车位向业主出租。
法院审理
西安市雁塔区人民法院经审理认为，开发建设单位虽对建筑区划内登记在其名下的车位享有所有权，但该所有权的行使，应受优先满足小区业主需要的限制。最终，西安市雁塔区人民法院依法判决A公司对小区内尚未售出的停车位向小区业主开放租赁。A公司不服，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院依法维持原判。
法官说法
“小区车位设置的初衷在于满足本小区业主的需要，具有公共属性，其不同于一般可以自由买卖、租赁的商品，即便产权归属于开发商，相关权利的行使也要受约束和限制。”西安市雁塔区人民法院曲江法庭法官吕睿涵分析，《中华人民共和国民法典》第276条明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。据此，如果小区内存在有大量闲置车位，且车位对业主“只售不租”的情况，显然是与“首先满足业主的需要”这一法律要求相违背的。
其实，近年来，规划车位、车库已经成为住宅小区的标配，但随着私家车数量与日俱增，“停车难”问题日益凸显，因小区停车问题引发的纠纷不在少数。
对此，吕睿涵表示，目前法律已聚焦人民群众的美好生活新需求，对建筑区划内车位和车库的权属进行了清晰界定，一般情况下，业主拥有优先购买、承租小区车位、车库的权益，开发建设单位应满足业主使用停车位的合理需求，不得以“只售不租”等方式变相胁迫业主购买车位，侵犯业主合法权益。
吕睿涵分析，目前，小区内的车位主要分为3类，第一类是建筑区划内规划用于停放汽车的车位或车库，产权属于开发商，在车位充足的情况下，开发商不能限制业主通过出租等方式使用车位；第二类是公摊车位，即在非建筑区划内占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，这类车位属于业主共有，开发商无权对非规划内车位进行处分并因此获利，业主可以通过业主大会或者业主大会授权的业主委员会来决定共有车位的使用；第三类是人防车库或人防车位，这类车位是人防工程的规划车位，产权归国家所有，在不妨碍防空功能的前提下供业主使用，禁止买卖，开发商只拥有使用权，仅可出租，且租期最长不超过20年。
“在签订购房合同及购买、租赁车位、车库时，应结合自身需求仔细查看相关条款，询问并了解清楚车位、车库的产权性质及所有权归属，避免后期产生纠纷。”吕睿涵还提醒业主，如果遇到开发商对规划的车位“只售不租”，或者存在私自出售、附赠、出租属于业主共有车位的行为，可依法进行维权。
